国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』

敷金返還交渉で、よく使われる材料の一つに、皆さんよくご存じかも知れませんが、国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』というものがあります。

原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、費用負担のあり方について妥当と考えられる一般的な基準を建設省（現：国土交通省）がガイドラインとして取りまとめ、建設省から委託された（財）不動産適正取引推進機構が『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（平成10年3月）を作成。平成16年2月には、その後の新しい裁判例などを追加した改訂版も発行されています。

ガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善良な管理者の注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義しています。

つまり、原状回復というのは、借り主が故意や過失で壊したり、汚したりした物を直すという事です。

普通に使っていて、汚れたり傷んだもの（通常損耗）や時間が経ったために汚れたり、傷んだもの（経年劣化）の修繕費は月々の家賃に含まれてているので、借り主が退去時に負担する必要は無いという事ですね。

詳しくは、名古屋市消費生活センターのホームページに載っておりますので、興味の有る方はご覧下さい。

ただ、このガイドラインは法律ではないので、大家が必ず守らなければならないものでは有りません。
交渉の際に「ガイドラインではこうなっている」と言っても、「ガイドラインなんか法律でも何でもないんだから知らん！」と返してくる大家は沢山いると思います。
じゃー意味無いじゃん。
と言われるかも知れませんが、実際に裁判の際の重要な資料となっていることは間違いありません。


さて、今回の私のケースですが、問題となっているのは「特約」の部分です。
（株）Ｒは特約があるから、経年劣化や通常損耗の修繕費用も借り主が負担しろ、と言っているので、私はこの特約が無効であるという主張をしていく事になります。


ちなみに、貸し主が今回の様な特約をつけることは、 契約自由の原則から、法律的には問題ありません。
なので、現時点でこの特約は有効なものです。

国土交通省のガイドラインでは、特約が有効となる要件として、下記の３つをあげています。

１、特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

２、 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

３、賃借人が特約によって義務負担の意思表示をしていること

この３要件が揃えば特約は有効とされています。
ただ、この３つを貸し主側が証明するのは、かなり困難だと思います。
その為に、近年、この様な特約が無効とされる判決が相次いで出ているのだと思います。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　つづく